Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la loi PINEL

QU’EST-CE QUE LE DISPOSITIF PINEL ? 

Le loi Pinel est un dispositif encourageant l’investissement dans l’immobilier neuf. Il fait bénéficier à l’acquéreur un crédit d’impôt en contrepartie de son engagement de louer le bien pendant une période données et sous certaines conditions (voir plus bas).

Si vous êtes fiscalement domicilié en France, ce dispositif vous intéresse et il ne faut plus tarder.

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POURQUOI C’EST INTERESSANT ?

Vous pouvez économiser jusqu’à 21% du prix d’achat du bien (plafonné à 300.000 €) soit 63.000 € maximum sur 12 ans sous forme de réduction d’impôts répartie de la façon suivante :

=> 2% du prix d’achat du bien chaque année soit 6.000 € maximum par an, les 9 premières années

=> 1% du prix d’achat du bien chaque année soit 3.000 € maximum par an, de la 10ème à la 12 année

 Le précédent dispositif, dit « DUFLOT », ne permettait qu’une déduction de 18%.

La durée d’investissement est souple : 6 ans minimum, 9 ans ou 12 ans. Vous pouvez vous engager à ne détenir et louer que pendant 6 ans initialement, puis prolonger par période de 3 ans. Cette formule présente de nombreux avantages par rapport aux dispositifs précédents (9 ans minimum). Par exemple, les seniors actifs, à quelques années de la retraite (6 ans), peuvent financer une partie de futur pied-à-terre ou résidence secondaire par ce dispositif, puis au bout de 6 ans, récupérer le bien. De même pour les parents qui souhaitent investir dans un logement que leurs enfants pourront utiliser (dans les 6 à 12 ans) lorsqu’ils seront étudiants.

Vous pouvez louer à vos ascendants ou descendants dans la mesure où ils ne sont pas dans votre foyer fiscal.

Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers : les intérêts d’emprunt, les frais de garantie de votre prêt, la taxe foncière, les frais d’entretien du logement et de réparation éventuels, les primes d’assurance et les frais salariaux du gardien ou du concierge de l’immeuble (le cas échéant).

Au 1er mars 2020, on peut considérer (source : courtiers et banques) un taux comme « excellent » (sous toutes réserves, selon le dossier, la région,…) à 0,80% moyen par an, sur 20 ans, hors assurances.

Toutes les conditions favorables sont réunies pour un investissement réussi.

Dans ces conditions, votre rentabilité nette* peut atteindre 300 % sur 12 ans  (* nette =  retour sur investissement par rapport aux capitaux réellement déboursés). Exemple de simulation sommaire avec revente au bout de 12 ans :

• Achat T2 neuf à 200.000 € hors Frais de Notaire

• Apport : 5320 € (Frais de Notaire). Aurjoudh’ui, les banques ne financent plus avec « zéro » apport.

• Mensualités sur 20 ans  :   960 €  (environ : estimation taux 0,80% + assurances 0,34%)

• Loyer perçu Hors Charges :  565 € mensuel

• Déduction fiscale :  300 € (lissé mensuel) pendant 9 ans puis -150 € pendant 3 ans

• Charges diverses (taxes, frais, charges de copropriété non récupérable,…) : 100 € (lissé mensuellement)

• Effort mensuel :  195 € pendant 9 ans puis 295 € pendant 3 ans

• Effort total :  31.680 € environ pendant 12 ans (ce que vous avez sorti de votre poche)

• Capital restant dû :  83.000 € environ au bout de 12 ans

• Revente :  200.000 € au bout de 12 ans (disons vétusté = 0 et inflation = 0)

• Capital récupéré :  117.000 €

• Gain =  316% par rapport aux 37.000 € « réellement investis/déboursés », c’est-à-dire votre mise de départ (apport) et votre effort financier cumulé

QUELS SONT LES CONTRAINTES ET LES ENGAGEMENTS ?

Les logements concernés sont les logements acquis neufs, en l’état futur d’achèvement, que vous faites complètement rénover ou construire, à usage exclusif de Résidence Principale pour le locataire, dans la limite de :

• Investissement maximum de 300.000 € par an

• Répartis sur maximum 2 logements

• D’un prix plafond par m² habitable de 5.500 € maximum. Nota important : le décret fixant ce plafond renvoie à un article sur le calcul de la surface qui fait que la « surface habitable » mentionnée serait la surface habitable de l’article R111-2 du CCH augmentée de la moitié des annexes (de hauteur > 1,80 m) dans la limite de 8 m²

Vous pouvez ainsi :

• Acquérir un ou deux logement(s) dans l’année pour 400.000 €, mais la réduction d’impôts ne s’appliquera que sur 300.000 €

• Acquérir un logement de 30 m² avec 15 m² de balcon et une cave de 5 m² à 250.000 €, mais la réduction d’impôts ne s’appliquerait que sur 209.000 € soit  [30 + (15+5)/2 plafonné à 8] x 5.500 €

Les délais d’achèvement du logement sont contraints :

• Pour les biens achetés neufs :  dans les 30 mois suivant la signature de l’acte authentique d’acquisition (vente chez le notaire)

• Pour les biens construits par soi-même :  dans les 30 mois suivant la signature de l’acte authentique d’acquisition (vente chez le notaire)

• Pour les biens rénovés : le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition du bien/local à rénover

Localisation du logement :

Le logement doit se situer en zones A, A bis, ou B1. Ces zones correspondent aux zones où la demande de logements est réelle et soutenue : bassins d’emploi, zones d’attractivité, zones frontalières,…

Niveau de performance énergétique :

Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type d’acquisition :

• Neuf ou à construire : Réglementation Thermique RT 2012

• A rénover : Label HPE Rénovation 2009

Conditions de ressources pour les locataires en 2020

Le locataire peut être un ascendant/descendant, mais ne doit pas être membre de votre foyer fiscal.

Son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds suivants (année n-2, soit ressources 2018 pour un bail en 2020).

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Conditions de délais :

Le logement doit être loué à usage de résidence principale.

Il doit être loué au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure.

La durée minimale de l’engagement de location est de 6 à 12 ans.

Plafonnement des loyers :

Le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds suivants :

Ces plafonds varient par l’application à la surface habitable d’un coefficient C = 0,7 + 19/S, arrondi à la deuxième décimale et plafonné à 1,2.

S est la surface pondérée. Elle s’obtient en additionnant la surface habitable (partie du logement  de hauteur supérieure à 1,80 mètre) à la moitié de la somme des annexes privatives, cette moitié étant plafonnée à 8 m².

Les surfaces annexes privatives sont les caves, celliers, combles et greniers aménageables, sous-sol, vérandas, loggias, remises, séchoirs, balcons, et, dans la limite de 9 m², les terrasses, … . Le parking ou le garage n’est pas une surface annexe au sens de la loi Pinel. Nota : si le logement est une maison et dispose d’un garage, il est admis qu’il soit considéré comme une annexe dans la limite de 12 m².

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POINTS DE VIGILANCE ET CONSEILS POUR INVESTIR DANS LE NEUF :

+ Derrière chaque site internet (ou presque) qui vous propose des conseils gratuits sur la loi PINEL se cache un professionnel : promoteur immobilier ou prescripteur (souvent un « réseau de défiscalisation » qui touchent des honoraires pour ramener des clients). Tout est donc fait pour vous donner envie.

+ N’investissez pas à distance : Certains professionnels omettent d’indiquer les points négatifs du bien. Les plaquettes et les pourcentages, c’est joli, mais la réalité est parfois sensiblement différente.

• • Venez visiter l’emplacement

  • Renseignez-vous si besoin (Mairie, agences,…) pour savoir si on ne va pas construire par exemple une ligne TGV ou une autoroute au bout du jardin ou de la résidence.

  • Vous éviterez ainsi d’acheter un bien dans un environnement où la location et/ou la revente à terme s’avéreront difficiles

+ Ne pas confondre loyer plafond PINEL et loyer du marché

• Il peut s’avérer que le marché soit nettement en dessous des plafonds

• La rentabilité brute annoncée doit se faire avec un loyer cohérent. Interrogez les professionnels locaux

• N’investissez pas dans une commune éligible PINEL où le marché locatif n’existe pas et/ou l’offre locative est trop abondante par rapport à la dynamique du secteur.

  • Votre conseiller ne vous le dira pas forcément, il ne le sait parfois même pas lui-même.

  • Interrogez les agents immobiliers du coin qui vous diront (un simple coup de fil suffit à vous rassurer… ou pas)

• Prévoyez un petit budget pour faire installer une cuisine aménagée (1.500 à 3.000 €)

  • Un bien neuf non équipé est plus difficilement louable, car un locataire ne vas pas investir (en plus du loyer et des frais d’agence pour la location) dans l’installation d’une cuisine.

  • Prévoir au minimum meubles, plan de travail avec évier, hottes, plaques.

  • Cela vous évite de récupérer le biens avec des trous de chevilles partout.

  • vous pouvez même envisager un petit investissement identique pour les aménagements de placard (tablettes, tringles) si ce n’est pas prévu chez le promoteur immobilier.

• Soyez attentifs aux formules avec « gestion et garanties comprises » :

  • C’est tentant, votre conseiller vous dit : « J’ai un bon plan, ….., et vous ne vous vous occupez de rien pendant 12 ans,…. ». Dans certains cas, il vous vend un placement financier avec un rendement virtuel, pour lequel il touche une commission, sans connaître vraiment le produit immobilier qu’il vous vend.

  • Renseignez-vous sur le promoteur immobilier qui construit le bien.

  • Préférez une formule où le gestionnaire est un véritable acteur local. Il sera sans doute d’une meilleure efficacité pour trouver des locataires et gérer le bien au quotidien.

  • Vérifiez la qualité de l’assureur, les durées d’indemnisation et les périodes de franchise : si le loyer est surévalué (ou que le marché locatif n’est pas attractif) et que le bien ne se loue pas, l’assurance n’indemnise pas ad vitam aeternam la carence/vacance locative.

  • Certains assureurs sont très intransigeants sur la « qualité » virtuelle des locataires : s’il n’ y a pas 2 CDI avec un salaire de 2,5 à 3 fois le loyer, les dossiers seront refusés. Cela peut freiner une mise en location rapide, notamment sur des marchés où la demande locative est moins forte que l’offre. Par moments, la caution (des parents par exemple, pour des jeunes) peut être suffisante.

Maintenant, vous êtes incollable sur la loi Pinel !